Tot el que necessites saber per tenir la teva pròpia casa
Comprar una casa pot ser una tasca complicada, per això aquí et donarem alguns consells i tractarem d’explicar-te les passes que has de fer abans de comprar-la, el crèdit hipotecari o els impostos, entre altres temes.
Primer de tot, pots fer córrer la veu entre els teus amics, familiars i a la feina, i explicar-los clarament les teves preferències.
També pots cercar anuncis de particulars a la premsa, als balcons dels edificis, a revistes especialitzades…
Les agències immobiliàries i els administradors de finques tenen grans carteres de pisos, però sàpigues que et cobraran una comissió variable en concepte de gestió.
Si una agència t’ensenya un pis que t’agrada, informa’t bé de les condicions abans de tancar cap tracte.
No te fiïs d’intermediaris no professionals o no col·legiats, i tampoc d’empreses o entitats que et vulguin cobrar per endavant o només per ensenyar-te un pis o deixar-te consultar un catàleg de pisos disponibles; conductes com aquestes poden amagar un frau.
El món dels anuncis de pisos pot semblar relativament fantasiós i crear expectatives desmesurades si no entens prou el llenguatge immobiliari. T’estalviaràs temps i visites si saps què vas a veure.
Si el pis anunciat està ‘per reformar’, prepara’t. Segurament s’han de tomar parets i alçar-ne de noves per redistribuir-hi l’espai; refer-hi la cuina o el bany; canviar-hi les finestres o les instal·lacions; fer un terra nou… O tot a la vegada.
Es pot viure a molts llocs i de moltes maneres. Quan l’oferta del pis diu que és ‘per entrar-hi a viure ‘, no pensis en un pis perfecte.
En general, en un pis ‘acabat de reformar’ la darrera reforma s’hi va fer pocs anys enrere, sol estar en bon estat i, si t’agrada la distribució, a tot estirar hauràs de tornar a pintar les parets.
Un pis ‘impecable ‘ hauria d’ésser veritablement impecable: acabat de pintar, amb instal·lacions elèctriques noves, gas natural, canonades d’aigua de PVC, finestres d’alumini, calefacció i aire condicionat, per exemple.
Abans de comprar t’has d’informar sobre la situació legal de l’immoble i tot el que fa referència al contracte de compravenda.
Quan hagis trobar la casa que t’agrada, t’has d’informar bé del procés de compra. Molt millor si un professional t’assessora abans, després i durant el procés.
Independentment del tipus d’habitatge que vulguis comprar és recomanable que, si has de fer un crèdit hipotecari, la quota te sigui factible de pagar.
- • En el cas d’un habitatge usat, has d’anar:
1) Al Registre de la Propietat Immobiliària que correspon al municipi en què està ubicat per comprovar:
-Qui té la titularitat real de la finca. La persona que consta al Registre de la Propietat Immobiliària és l’única que pot vendre el pis, sempre que no constin limitacions dels seus drets com a titular
-Si té càrregues econòmiques pendents, per exemple, si està hipotecat o embargat.
2) A l’Ajuntament que correspon al municipi en què està ubicat per comprovar:
-La qualificació urbanística i si hi ha projectat algun pla que afecta l’habitatge.
– Si bé el propietari ha de presentar l’últim rebut de l’impost de béns immobles (IBI) per verificar que està al corrent de pagament, l’ajuntament també et pot informar sobre aquesta qüestió.
3) Al president de la comunitat de propietaris, si n’hi ha, o l’administrador de finques perquè t’informi sobre:
-Si el propietari està al dia dels pagaments de quotes, si es preveu alguna obra o despesa important aprovada pels propietaris, així com l’import de la despesa mensual.
-L’antiguitat real de la finca, els serveis comuns, l’estat de les instal·lacions elèctriques i d’altres subministraments.
Finalment comprova que l’habitatge està realment desocupat i no hi ha cap contracte de lloguer o situació d’ocupació que en dificulti la compra.
- Si compres un habitatge en construcció:
– Verifica que les llicències administratives dels habitatges en construcció són vigents. Has de consultar el projecte tècnic i tenir en compte les dates de finalització i lliurament de l’habitatge.
– Tot i que sovint es parla de superfície o metres quadrats construïts, s’han de conèixer els metres quadrats útils.
– Tens dret a examinar els plànols i la memòria de qualitats.
– Si l’habitatge és sobre plànol, cal especificar tant com sigui possible quins tipus de material o productes s’utilitzaran en la construcció i insistir a disposar d’una memòria de qualitats que, a efectes pràctics, te servirà d’orientació si l’execució de l’obra es dilata i si hi ha canvis en els materials que s’hi instal·len.
– S’ha de tenir en compte que totes les dades que s’esmenten en la publicitat del venedor o del promotor són vinculants i el comprador té el dret d’exigir-les. La publicitat per a la comercialització dels diferents productes immobiliaris, i especialment pel que fa a la venda d’habitatges, haurà d’obeir al principi de veracitat. Per tant, pots exigir les característiques consignades encara que no constin en el contracte de compravenda.
Per evitar fraus, assessora’t amb professionals que estiguin col·legiats i degudament regulats. També és recomanable acudir a un professional que estigui adherit al sistema arbitral de consum el qual permet resoldre amb caràcter vinculant, i de manera ràpida i gratuïta, les diferències sorgides entre les empreses i els seus clients.
L’opció de compra és un dret que te permet disposar d’un marge de temps per acabar de decidir-te en la compra de l’habitatge si encara no ho tens gaire clar o per si trobes un altre habitatge en millors condicions o prestacions.
És bastant habitual que en el moment que s’arriba a un compromís de compra es firmi un contracte privat en què el comprador dóna una quantitat a compte de la totalitat de la venda (arres).
En aquest contracte s’han d’especificar les característiques de l’operació: objecte que es transmet, preu, forma de pagament i condicions en cas de desdir-se’n alguna de les parts.
Quan s’ha decidit l’habitatge que es vol adquirir, se’n pot fer una reserva durant un curt període de temps. Normalment es pacten les arres penitencials. El lliurament d’arres serveix per garantir al venedor que compraràs l’habitatge.
Aquests doblers es descomptaran del preu total de l’habitatge un cop s’hagin formalitzat els papers. Encara que sigui una formalitat de compromís, el propietari vos ha de lliurar un document firmat conforme heu fet aquesta paga i senyal .
La quantia de les arres pot arribar fins al 10% del preu total de l’habitatge. Si finalment decidiu fer-vos enrere, perdreu aquests diners. Si el propietari ven l’immoble a una altra persona, vos haurà de tornar el doble de la quantitat que consti al contracte d’arres.
El contracte és el document que te fa legalment propietari de l’habitatge i on consten els drets i les obligacions de les parts (comprador i venedor). Ha d’incloure la identificació de les parts, la descripció de l’immoble venut i els annexos (garatge, traster, etc.), la superfície útil, les zones comunitàries i els estatuts de la comunitat de propietaris, si n’hi ha.
També ha d’establir el preu i la modalitat de pagament, els impostos aplicables (com l’impost de transmissions patrimonials per als habitatges de segona mà i l’IVA per als d’obra nova), les condicions de compravenda i les penalitzacions aplicables a totes dues parts en cas d’incompliment del contracte.
És recomanable que es pacti la submissió de totes dues parts a un arbitratge de consum, el qual és gratuït, com a via per resoldre possibles conflictes en el futur.
El comprador té dret a triar el notari que ha de fer l’escriptura pública de la compravenda.
El contracte entre les dues parts pot ser privat o públic.
El contracte privat no està formalitzat davant de notari i consisteix en el document on s’identifiquen comprador i venedor, els aspectes físics i legals de l’habitatge, la forma de pagament i les estipulacions de la compra (condicions, el preu exacte, el moment de lliurament de les claus, etc.).
No us convertiu en el propietari legal de l’habitatge fins al moment de la signatura de l’escriptura pública, davant de notari. L’escriptura pública també recull les del comprador i del venedor, l’estat físic i legal de l’habitatge, el seu valor, la forma de pagament i les obligacions fiscals que se’n deriven.
L’escriptura pública es converteix en l’eina indispensable per poder registrar l’habitatge al Registre de la Propietat de la localitat on estigui situat.
Per fer la inscripció al Registre has de presentar el justificant de diversos pagaments l’impost sobre transmissions i actes jurídics documentats (habitatge antic) o l’IVA (habitatge nou).
Encara que inscriure l’habitatge al Registre de Propietat no és obligatori, sí que és recomanable ja que és la garantia que fa que siguis el propietari legal de l’habitatge.
El préstec hipotecari és un préstec atorgat i concedit per una entitat financera i de crèdit, que es troba garantit per un bé immoble. La seva principal característica és que, a més de la garantia personal (la qual tu prestes obligant-te a la seva devolució), l’immoble (l’habitatge o casa) queda afectada com garantia del pagament del préstec. És, precisament aquest fet el que fa possible que els préstecs hipotecaris tenguin tipus d’interès més barats que altres modalitats de préstecs (per exemple, crèdits personals o de consum) amb menor garantia.
Això vol dir que si hi ha cap problema de solvència i no pots afrontar la devolució del préstec, l’entitat bancària o financera, executarà l’hipoteca i es quedarà l’habitatge, per tal de cobrar-se els doblers que et va donar.
En l’operació del préstec hipotecari intervenen el prestador (Entitat financera i de crèdit,) que lliura una quantitat (capital) al comprador que es converteix per això també en prestatari perquè aquest ho retorni, en el període pactat, més els interessos.
CARACTERÍSTIQUES
Els elements que s’ha de tenir en compte en un préstec hipotecari són els que desglossem a continuació:
- Import màxim
- Termini de pagament
- Amortització
- Interessos
- La quota
- La carència
Ens referim a l’import màxim del préstec hipotecari quan parlem de la quantia o muntant total que una entitat financera està disposada facilitar-te.
La primera limitació a aquest import màxim ve determinada pel valor de l’immoble. A través d’una societat de taxació autoritzada, sabràs quina és la valoració de l’immoble i si la quantitat que et demana el comprador s’ajusta als valors de mercat. La quantitat resultant de la taxació de l’habitatge és, la manera que té l’entitat financera d’assegurar-se el valor “real” de l’immoble, ja que aquest valor determinarà en part la quantia total del préstec.
Les entitats, d’acord amb la legislació vigent, poden prestar-te entre el 70 o el 80 % del valor de taxació de l’habitatge, encara que en molts casos arriba fins i tot fins al 100% i, en uns altres fins i tot més, per a cobrir les despeses i impostos, podent complementar-se el préstec hipotecari amb préstecs personals. Aquesta limitació té per finalitat aconseguir que els crèdits hipotecaris puguin satisfer-se completament, en cas d’impagament, malgrat les oscil·lacions que en el valor de l’immoble poguessin produir-se en un futur o malgrat les nombroses despeses que les entitats prestadores tenen en una execució hipotecària com per exemple interessos, costes d’advocats i procuradors, etc.
La segona limitació ve marcada pels ingressos. És habitual que la quota mensual del préstec hipotecari no sobrepassi el 35% o 40 % dels ingressos nets mensuals, que obtinguis. Tant per a tu com per al banc resulta més segur, d’aquesta manera l’entitat s’evita córrer riscos d’impagament en el moment que sorgeix alguna despesa extraordinària.
El termini del préstec pot ser un condicionament important en el moment d’escollir hipoteca, donat que tornar el préstec, en un termini curt de temps, implicarà acabar pagant quotes més elevades. Un termini major converteix les càrregues del préstec en més assequibles, però hem de tenir en compte que terminis més llargs implicaran pagar més interessos. Per això, és aconsellable, en la mesura que sigui possible, escollir un termini que representi una quota que podem pagar fàcilment, però tampoc que sigui massa relaxada.
L’amortització és el pagament del capital pendent. En la majoria de les hipoteques concedides a Espanya, al principi es paguen més interessos i s’amortitza menys capital. El contrari que succeeix al final de la vida del préstec, on s’amortitza més capital i són menys els interessos.
Per tant, en la primera fase de vigència del préstec hipotecari es paguen principalment interessos. L’amortització del capital va sent major, a mesura que avança la vida del préstec.
Existeix la possibilitat d’amortitzar anticipadament el préstec hipotecari, ja sigui en la seva totalitat o en part. Normalment, això implica una penalització, però suposa una reducció en la quantia dels interessos a satisfer.
Els interessos són la quantia addicional que tu pagues per la quantitat de doblers que l’entitat bancària et presta. Els interessos són proporcionals a la quantitat de capital prestat i al temps d’amortització pactat.
Depenent del tipus d’hipoteca que contractam els interessos poden ser fixos o variables. Si són fixos sempre pagarem la mateixa quantitat d’interessos durant tota la vida de la hipoteca, si són variables els interessos variaran depenent de les pujades i baixades dels índex de referència que haguem utilitzat per fixar els interessos del nostre préstec hipotecari.
La quota és l’import que es compromet a pagar periòdicament qui subscriu un préstec hipotecari a l’entitat financera que l’hi ha concedit.
La quota pot ser mensual, trimestral, semestral o anual. La més utilitzada és la mensual. La quota inclou el pagament dels interessos i l’amortització del capital.
Així mateix, la quota pot ser constant, és a dir, sense variació en el seu import, durant tota la vida del préstec, el que ocorre amb els préstecs a tipus fix i amb els préstecs amb quota constant o pot ser variable (préstecs variables) en funció de la modificació del tipus d’interès.
Quan ens referim a hipoteques, la carència significa el període en el qual no s’abona la part d’amortització i només es paguen els interessos d’aquest capital.
El comprador s’ha de fer càrrec de les despeses següents:
- Preu de l’habitatge.
- IVA, si es tracta d’una obra nova
- Impost sobre actes jurídics documentats.
- Les derivades de la constitució d’hipoteca (notari, registre de la propietat, gestoria, i tributs) i/o les de cancel·lació d’hipoteca en cas de subrogació d’hipoteca (notari, registre de la propietat, gestoria i tributs). Queda exempta la despesa d’actes jurídics documentats. (Se n’ha de presentar el formulari).
- Honoraris del notari, corresponents a l’atorgament de l’escriptura pública i les còpies.
- Inscripció en el Registre de la Propietat, que no acostuma a superar l’1%.
- Les relatives a la gestoria, derivades de la tramitació de documentació a Hisenda, de la liquidació d’impostos i de la inscripció en el Registre de la Propietat de l’escriptura pública de compravenda.
- Contractació de serveis: llum, aigua, gas, etc.
En cas que es constitueixi una hipoteca, haurà d’assumir les despeses d’una assegurança que, com a mínim, asseguri els riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers. Així mateix, serà necessari negociar amb l’entitat financera les despeses d’obertura del préstec, cancel·lacions parcials, etc.
Abans de comprar un pis, és crucial comprovar que l’habitatge està lliure de càrregues i que el propietari està al corrent de tots els pagaments.
El comprador ha de fer front a:
- Preu de l’habitatge
- Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
- Despeses derivades de la constitució d’hipoteca
- Notari
- Registre de la propietat
- Gestoria
- Les relatives a la gestoria, derivades de la tramitació de documentació a Hisenda, de la liquidació d’impostos i de la inscripció en el Registre de la Propietat de l’escriptura pública de compravenda.
- Contractació de serveis: llum, aigua, gas, etc.
En cas que es constitueixi una hipoteca, haurà d’assumir les despeses d’una assegurança que, com a mínim, asseguri els riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers. Així mateix, serà necessari negociar amb l’entitat financera les despeses d’obertura del préstec, cancel·lacions parcials, etc.
Per començar aquesta nova etapa amb bon peu, és important comprovar que el venedor està al corrent del pagament de les quotes de la comunitat de propietaris. En cas contrari, el comprador s’ha de fer càrrec legalment del pagament de les quotes endarrerides de fins a un any. Per verificar aquesta dada, s’ha de demanar a l’administrador de la finca o, si no la té, al president de la comunitat de propietaris.
Si l’habitatge forma part d’un edifici en règim de propietat horitzontal, en els estatuts es pot consultar la participació que te toca en les despeses de manteniment, les possibles limitacions d’ús a l’interior de l’habitatge i el règim pel qual es regeixen els elements i els espais comuns.
Per comprovar les variables anteriors, es poden sol·licitar els estatuts de la comunitat, si escau, i un certificat del secretari de la comunitat sobre la situació del pagament de les despeses de la comunitat.
Un cop has adquirit el teu habitatge t’has de donar d’alta dels serveis bàsics de llum, aigua, gas i telèfon. La contractació d’aquests serveis correspon al llogater en el cas dels pisos de lloguer, o al propietari pel que fa als pisos de compra.
La contractació dels serveis de llum i gas es pot fer en qualsevol companyia, atès que el mercat ha estat liberalitzat.
Un contracte d’assegurances sempre s’ha de formalitzar per escrit. L’assegurador queda obligat a lliurar la pòlissa a l’assegurat, que és un document en què obligatòriament ha d’identificar-se l’assegurador, l’assegurat, l’agent d’assegurances i el concepte pel qual s’assegura. També s’hi ha d’especificar la naturalesa del risc cobert, els objectes que s’asseguren, la suma assegurada i l’import de la prima.
La majoria d’entitats bancàries exigeixen la contractació d’una assegurança a l’hora de concedir un crèdit hipotecari.
Assegurança de danys de l’habitatge
És obligatòria per llei i cobreix el continent (l’estructura) de l’habitatge. En cas de pèrdua total del bé immoble, la companyia asseguradora liquida el deute pendent a l’entitat financera. La resta de l’import, fins a cobrir el total del valor cobert, el lliura a l’assegurador.
Assegurança de multirisc de l’habitatge
Aquesta assegurança cobreix tant l’estructura de l’habitatge (el continent, igual que l’assegurança de danys de l’habitatge), com els objectes que conté (des d’electrodomèstics, joies o mobles fins a la responsabilitat civil a tercers). Les quotes són molt diferents depenent de cada cas i del valor assegurat.
Assegurança de vida o d’amortització de préstec
Tot i no ser obligatòria, és un tipus d’assegurança molt aconsellable, ja que cobreix les contingències de defunció, invalidesa absoluta i invalidesa permanent, encara que, normalment, no cobreix la invalidesa parcial.
D’altra banda, la Llei d’ordenació de l’edificació exigeix als promotors que contractin una assegurança de danys materials o una assegurança de caució (a elecció del promotor), per garantir que respondrà pels danys que es produeixin a l’habitatge.
D’aquesta manera, si l’habitatge té algun tipus de dany estructural (cimentació, suports, bigues, forjats, murs de càrrega, etc.), o manifesta tenir vicis causats per defectes dels elements constructius o de les instal·lacions, el promotor (constructor, cooperatives, etc.) haurà d’indemnitzar el propietari del pis.
Aquests tipus d’assegurances entren en vigor en el moment en què s’aprova l’obra i el comprador esdevé el propietari. Tanmateix, cal tenir en compte que només cobreix deu anys en el cas de defectes estructurals, i tres anys per vicis o defectes que incompleixin les normes d’habitabilitat de l’edifici.
ACCEDIR A UN HABITATGE PÚBLIC DE COMPRA
A Balears no són habituals les promocions d’habitatge protegit en règim de compra. Tot i així, pots consultar la web de l’IBAVI i inscriure’t en el Registre de demandant d’habitatge.
