Todo lo que necesitas saber para tener tu propia casa
Comprar una casa puede ser una tarea complicada, por eso aquí te daremos algunos consejos y trataremos de explicarte los pasos que debes realizar antes de comprarla, el crédito hipotecario o los impuestos, entre otros temas.
Ante todo, puedes hacer correr la voz entre tus amigos, familiares y en el trabajo, y explicarles claramente tus preferencias.
También puedes buscar anuncios de particulares en la prensa, en los balcones de los edificios, en revistas especializadas…
Las agencias inmobiliarias y los administradores de fincas tienen grandes carteras de pisos, pero sepas que te cobrarán una comisión variable en concepto de gestión.
Si una agencia te enseña un piso que te gusta, infórmate bien de las condiciones antes de cerrar ningún trato.
No te fíes de intermediarios no profesionales o no colegiados, y tampoco de empresas o entidades que te quieran cobrar de antemano o sólo por enseñarte un piso o dejarte consultar un catálogo de pisos disponibles; conductas como éstas pueden esconder un fraude.
El mundo de los anuncios de pisos puede parecer relativamente fantasioso y crear expectativas desmedidas si no entiendes lo suficiente el lenguaje inmobiliario. Te ahorrarás tiempo y visitas si sabes lo que vas a ver.
Si el piso anunciado está ‘para reformar’, prepárate. Seguramente deben tomarse paredes y levantar nuevas para redistribuir el espacio; rehacer la cocina o el baño; cambiar las ventanas o instalaciones; hacer un suelo nuevo… O todo a la vez.
Se puede vivir en muchos sitios y de muchas maneras. Cuando la oferta del piso dice que es ‘para entrar a vivir’, no pienses en un piso perfecto.
En general, en un piso ‘acabado de reformar’ la última reforma se hizo pocos años atrás, suele estar en buen estado y, si te gusta la distribución, a lo sumo tendrás que volver a pintar las paredes.
Un piso ‘impecable’ debería ser verdaderamente impecable: recién pintado, con instalaciones eléctricas nuevas, gas natural, tuberías de agua de PVC, ventanas de aluminio, calefacción y aire acondicionado, por ejemplo.
Antes de comprar debes informarte sobre la situación legal del inmueble y todo lo referente al contrato de compraventa.
Cuando hayas encontrado la casa que te gusta, debes informarte bien del proceso de compra. Mucho mejor si un profesional te asesora antes, después y durante el proceso.
Independientemente del tipo de vivienda que quieras comprar es recomendable que, si tienes que realizar un crédito hipotecario, la cuota tiene factible pagar.
- • En el caso de una vivienda usada, debes ir:
1) En el Registro de la Propiedad Inmobiliaria que corresponde al municipio en el que está ubicado para comprobar:
-Quien tiene la titularidad real de la finca. La persona que consta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es la única que puede vender el piso, siempre que no consten limitaciones de sus derechos como titular
-Si tiene cargas económicas pendientes, por ejemplo, si está hipotecado o embargado.
2) Al Ayuntamiento que corresponde al municipio en el que está ubicado para comprobar:
-La calificación urbanística y si hay proyectado algún plan que afecta a la vivienda.
– Si bien el propietario debe presentar el último recibo del impuesto de bienes inmuebles (IBI) para verificar que está al corriente de pago, el ayuntamiento también puede informarte sobre esta cuestión.
3) Al presidente de la comunidad de propietarios, si los hubiere, o el administrador de fincas para que te informe sobre:
-Si el propietario está al día de los pagos de cuotas, si se prevé alguna obra o gasto importante aprobado por los propietarios, así como el importe del gasto mensual.
-La antigüedad real de la finca, los servicios comunes, el estado de las instalaciones eléctricas y otros suministros.
Finalmente comprueba que la vivienda está realmente desocupada y no existe ningún contrato de alquiler o situación de ocupación que dificulte su compra.
- Si compras una vivienda en construcción:
– Verifica que las licencias administrativas de las viviendas en construcción están vigentes. Tienes que consultar el proyecto técnico y tener en cuenta las fechas de finalización y entrega de la vivienda.
– Aunque a menudo se habla de superficie o metros cuadrados construidos, deben conocerse los metros cuadrados útiles.
– Tienes derecho a examinar los planos y la memoria de calidades.
– Si la vivienda es sobre plano, es necesario especificar en lo posible qué tipos de material o productos se utilizarán en la construcción e insistir en disponer de una memoria de calidades que, a efectos prácticos, te servirá de orientación si l la ejecución de la obra se dilata y si hay cambios en los materiales que se instalan.
– Se debe tener en cuenta que todos los datos que se mencionan en la publicidad del vendedor o del promotor son vinculantes y el comprador tiene el derecho de exigirlos. La publicidad para la comercialización de los diferentes productos inmobiliarios, y especialmente en lo que se refiere a la venta de viviendas, deberá obedecer al principio de veracidad. Por tanto, puedes exigir las características consignadas aunque no consten en el contrato de compraventa.
Para evitar fraudes, asesórate con profesionales que estén colegiados y debidamente regulados. También es recomendable acudir a un profesional que esté adherido al sistema arbitral de consumo que permite resolver con carácter vinculante, y de forma rápida y gratuita, las diferencias surgidas entre las empresas y sus clientes.
La opción de compra es un derecho que te permite disponer de un margen de tiempo para acabar de decidirte en la compra de la vivienda si todavía no lo tienes muy claro o si encuentras otra vivienda en mejores condiciones o prestaciones.
Es bastante habitual que en el momento que se llega a un compromiso de compra se firme un contrato privado en el que el comprador da una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta (arras).
En este contrato se deben especificar las características de la operación: objeto que se transmite, precio, forma de pago y condiciones en caso de desdicirse alguna de las partes.
Cuando se ha decidido la vivienda que se quiere adquirir, se puede hacer una reserva durante un corto período de tiempo. Normalmente se pactan las arras penitenciales. La entrega de arras sirve para garantizar al vendedor que comprarás la vivienda.
Este dinero se descontará del precio total de la vivienda una vez se hayan formalizado los papeles. Aunque sea una formalidad de compromiso, el propietario debe entregarle un documento firmado conforme ha hecho esta paga y señal.
La cuantía de las arras puede alcanzar hasta el 10% del precio total de la vivienda. Si finalmente decide echar atrás, perderá ese dinero. Si el propietario vende el inmueble a otra persona, deberá devolverle el doble de la cantidad que conste en el contrato de arras.
El contrato es el documento que tiene legalmente propietario de la vivienda y donde constan los derechos y obligaciones de las partes (comprador y vendedor). Incluirá la identificación de las partes, descripción del inmueble vendido y anexos (garaje, trastero, etc.), superficie útil, zonas comunitarias y estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiere. .
También debe establecer el precio y la modalidad de pago, los impuestos aplicables (como el impuesto de transmisiones patrimoniales para las viviendas de segunda mano y el IVA para los de obra nueva), las condiciones de compraventa y las penalizaciones aplicables a ambas partes en caso de incumplimiento del contrato.
Es recomendable que se pacte la sumisión de ambas partes a un arbitraje de consumo, que es gratuito, como vía para resolver posibles conflictos en el futuro.
El comprador tiene derecho a elegir el notario que debe realizar la escritura pública de la compraventa.
El contrato entre ambas partes puede ser privado o público.
El contrato privado no está formalizado ante notario y consiste en el documento en el que se identifican comprador y vendedor, los aspectos físicos y legales de la vivienda, la forma de pago y las estipulaciones de la compra (condiciones, el precio exacto, el momento de entrega de las llaves, etc.).
No se convierta en el propietario legal de la vivienda hasta el momento de la firma de la escritura pública, ante notario. La escritura pública recoge también las del comprador y del vendedor, el estado físico y legal de la vivienda, su valor, la forma de pago y las obligaciones fiscales que se derivan.
La escritura pública se convierte en la herramienta indispensable para poder registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad de la localidad donde esté ubicada.
Para realizar la inscripción en el Registro debes presentar el justificante de varios pagos el impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados (vivienda antigua) o el IVA (vivienda nueva).
Aunque inscribir la vivienda en el Registro de Propiedad no es obligatorio, sí es recomendable ya que es la garantía que hace que seas el propietario legal de la vivienda.
El préstamo hipotecario es un préstamo otorgado y concedido por una entidad financiera y de crédito, garantizado por un bien inmueble. Su principal característica es que, además de la garantía personal (la que tú prestas obligándote a su devolución), el inmueble (la vivienda o casa) queda afectada como garantía del pago del préstamo. Es precisamente este hecho lo que hace posible que los préstamos hipotecarios tengan tipos de interés más baratos que otras modalidades de préstamos (por ejemplo, créditos personales o de consumo) con menor garantía.
Esto significa que si hay algún problema de solvencia y no puedes afrontar la devolución del préstamo, la entidad bancaria o financiera, ejecutará la hipoteca y se quedará la vivienda, para cobrarte el dinero que te dio .
En la operación del préstamo hipotecario intervienen el prestamista (Entidad financiera y de crédito,) que entrega una cantidad (capital) al comprador que se convierte por ello también en prestatario para que éste lo devuelva, en el período pactado, más los intereses.
CARACTERÍSTICAS
Los elementos a tener en cuenta en un préstamo hipotecario son los que desglosamos a continuación:
Importe máximo
Plazo de pago
Amortización
Intereses
La cuota
La carencia
Nos referimos al importe máximo del préstamo hipotecario cuando hablamos de la cuantía o montante total de que una entidad financiera está dispuesta a facilitarte.
La primera limitación a ese importe máximo viene determinada por el valor del inmueble. A través de una sociedad de tasación autorizada, sabrás cuál es la valoración del inmueble y si la cantidad que solicita el comprador se ajusta a los valores de mercado. La cantidad resultante de la tasación de la vivienda es, la forma que tiene la entidad financiera de asegurarse el valor «real» del inmueble, ya que este valor determinará en parte la cuantía total del préstamo.
Las entidades, de acuerdo con la legislación vigente, pueden prestarte entre el 70 o el 80% del valor de tasación de la vivienda, aunque en muchos casos llega incluso al 100% y, en otros fines y más aún, para cubrir los gastos e impuestos, pudiendo complementarse el préstamo hipotecario con préstamos personales. Esta limitación tiene por finalidad conseguir que los créditos hipotecarios puedan satisfacerse completamente, en caso de impago, a pesar de las oscilaciones que en el valor del inmueble pudieran producirse en un futuro oa pesar de los numerosos gastos que las entidades prestadoras tienen en una ejecución hipotecaria como por ejemplo intereses, costas de abogados y procuradores, etc.
La segunda limitación viene marcada por los ingresos. Es habitual que la cuota mensual del préstamo hipotecario no sobrepase el 35% o 40% de los ingresos netos mensuales que obtengas. Tanto para ti como para el banco resulta más seguro, de esta forma la entidad se evita correr riesgos de impago en el momento en que surge algún gasto extraordinario.
El termini del préstec pot ser un condicionament important en el moment d’escollir hipoteca, donat que tornar el préstec, en un termini curt de temps, implicarà acabar pagant quotes més elevades. Un termini major converteix les càrregues del préstec en més assequibles, però hem de tenir en compte que terminis més llargs implicaran pagar més interessos. Per això, és aconsellable, en la mesura que sigui possible, escollir un termini que representi una quota que podem pagar fàcilment, però tampoc que sigui massa relaxada.
L’amortització és el pagament del capital pendent. En la majoria de les hipoteques concedides a Espanya, al principi es paguen més interessos i s’amortitza menys capital. El contrari que succeeix al final de la vida del préstec, on s’amortitza més capital i són menys els interessos.
Per tant, en la primera fase de vigència del préstec hipotecari es paguen principalment interessos. L’amortització del capital va sent major, a mesura que avança la vida del préstec.
Existeix la possibilitat d’amortitzar anticipadament el préstec hipotecari, ja sigui en la seva totalitat o en part. Normalment, això implica una penalització, però suposa una reducció en la quantia dels interessos a satisfer.
Els interessos són la quantia addicional que tu pagues per la quantitat de doblers que l’entitat bancària et presta. Els interessos són proporcionals a la quantitat de capital prestat i al temps d’amortització pactat.
Depenent del tipus d’hipoteca que contractam els interessos poden ser fixos o variables. Si són fixos sempre pagarem la mateixa quantitat d’interessos durant tota la vida de la hipoteca, si són variables els interessos variaran depenent de les pujades i baixades dels índex de referència que haguem utilitzat per fixar els interessos del nostre préstec hipotecari.
La quota és l’import que es compromet a pagar periòdicament qui subscriu un préstec hipotecari a l’entitat financera que l’hi ha concedit.
La quota pot ser mensual, trimestral, semestral o anual. La més utilitzada és la mensual. La quota inclou el pagament dels interessos i l’amortització del capital.
Així mateix, la quota pot ser constant, és a dir, sense variació en el seu import, durant tota la vida del préstec, el que ocorre amb els préstecs a tipus fix i amb els préstecs amb quota constant o pot ser variable (préstecs variables) en funció de la modificació del tipus d’interès.
Quan ens referim a hipoteques, la carència significa el període en el qual no s’abona la part d’amortització i només es paguen els interessos d’aquest capital.
El comprador debe hacerse cargo de los siguientes gastos:
- Precio de la vivienda.
- IVA, si se trata de una obra nueva
- Impuesto sobre actos jurídicos documentados.
- Las derivadas de la constitución de hipoteca (notario, registro de la propiedad, gestoría, y tributos) y/o las de cancelación de hipoteca en caso de subrogación de hipoteca (notario, registro de la propiedad, gestoría y tributos ). Queda exento el gasto de actos jurídicos documentados. (Se debe presentar el formulario).
- Honorarios del notario, correspondientes al otorgamiento de la escritura pública y copias.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad, que no suele superar el 1%.
- Las relativas a la gestoría, derivadas de la tramitación de documentación en Hacienda, de la liquidación de impuestos y de la inscripción en el Registro de la
- Propiedad de la escritura pública de compraventa.
- Contratación de servicios: luz, agua, gas, etc.
- INFO web Agència Tributària
En caso de que se constituya una hipoteca, deberá asumir los gastos de un seguro que, como mínimo, asegure los riesgos que se deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros. Asimismo será necesario negociar con la entidad financiera los gastos de apertura del préstamo, cancelaciones parciales, etc.
Antes de comprar un piso, es crucial comprobar que la vivienda está libre de cargas y que el propietario está al corriente de todos sus pagos.
El comprador debe hacer frente a:
- Precio de la vivienda
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Gastos derivados de la constitución de hipoteca
- Notario
- Registro de la propiedad
- Gestoría
- Las relativas a la gestoría, derivadas de la tramitación de documentación en Hacienda, de la liquidación de impuestos y de la inscripción en el Registro de la
- Propiedad de la escritura pública de compraventa.
- Contratación de servicios: luz, agua, gas, etc.
En caso de que se constituya una hipoteca, deberá asumir los gastos de un seguro que, como mínimo, asegure los riesgos que se deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros. Asimismo será necesario negociar con la entidad financiera los gastos de apertura del préstamo, cancelaciones parciales, etc.
Para empezar esta nueva etapa con buen pie, es importante comprobar que el vendedor está al corriente del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. En caso contrario, el comprador debe hacerse cargo legalmente del pago de las cuotas atrasadas de hasta un año. Para verificar este dato, debe solicitarse al administrador de la finca o, en su defecto, al presidente de la comunidad de propietarios.
Si la vivienda forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en los estatutos se puede consultar la participación que toca en los gastos de mantenimiento, las posibles limitaciones de uso en el interior de la vivienda y el régimen por el que se rigen los elementos y espacios comunes.
Para comprobar las variables anteriores, pueden solicitarse los estatutos de la comunidad, si procede, y un certificado del secretario de la comunidad sobre la situación del pago de los gastos de la comunidad.
Una vez adquirida tu vivienda debes darte de alta de los servicios básicos de luz, agua, gas y teléfono. La contratación de estos servicios corresponde al inquilino en el caso de los pisos de alquiler, o al propietario con respecto a los pisos de compra.
La contratación de los servicios de luz y gas puede realizarse en cualquier compañía, dado que el mercado ha sido liberalizado.
Un contrato de seguros siempre debe formalizarse por escrito. El asegurador queda obligado a entregar la póliza al asegurado, que es un documento en el que obligatoriamente debe identificarse el asegurador, el asegurado, el agente de seguros y el concepto por el que se asegura. También se especificará la naturaleza del riesgo cubierto, los objetos que se aseguran, la suma asegurada y el importe de la prima.
La mayoría de entidades bancarias exigen la contratación de un seguro a la hora de conceder un crédito hipotecario.
Seguro de daños de la vivienda
Es obligatoria por ley y cubre el continente (la estructura) de la vivienda. En caso de pérdida total del bien inmueble, la compañía aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera. El resto del importe, hasta cubrir el total del valor cubierto, lo entregará al asegurador.
Seguro de multirriesgo de la vivienda
Este seguro cubre tanto la estructura de la vivienda (el continente, al igual que el seguro de daños de la vivienda), como los objetos que contiene (desde electrodomésticos, joyas o muebles hasta la responsabilidad civil a terceros) . Las cuotas son muy distintas dependiendo de cada caso y del valor asegurado.
Seguro de vida o de amortización de préstamo
Aunque no es obligatorio, es un tipo de seguro muy aconsejable, ya que cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente, aunque, normalmente, no cubre la invalidez parcial.
Por otra parte, la Ley de ordenación de la edificación exige a los promotores que contraten un seguro de daños materiales o un seguro de caución (a elección del promotor), para garantizar que responderá por los daños que se produzcan en la vivienda.
De esta forma, si la vivienda tiene algún tipo de daño estructural (cementación, soportes, vigas, forjados, muros de carga, etc.), o manifiesta tener vicios causados por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, promotor (constructor, cooperativas, etc.) deberá indemnizar al propietario del piso.
Estos tipos de seguros entran en vigor en el momento en que se aprueba la obra y el comprador se convierte en el propietario. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que sólo cubre diez años en el caso de defectos estructurales, y tres años por vicios o defectos que incumplan las normas de habitabilidad del edificio.
ACCEDER A UNA VIVIENDA PÚBLICA DE COMPRA
En Baleares no son habituales las promociones de vivienda protegida en régimen de compra. Sin embargo, puedes consultar la web de l’IBAVI e inscribirte en el Registro de demandante de vivienda.
